Des mesures pour résorber le déficit de logements

(Le Nouveau Gabon) - Ces derniers temps, le gouvernement gabonais fait feu de tout bois en accélérant le rythme des constructions de logements sociaux en vue pour résorber son important déficit en la matière.

Le taux d’urbanisation du Gabon est parmi les plus hauts d’Afrique et s’élevait à 86.9 % en 2014. L’urbanisation progressant à un rythme supérieur à la croissance du parc immobilier résidentiel, environ 200 000 logements manquent aujourd’hui à l’appel dont 160 000 à Libreville même. Pour répondre à ce besoin, le gouvernement a annoncé qu’il en ferait un axe prioritaire d’investissement. Ainsi, il a pris l’engagement de construire près de 35 000 logements abordables sur sept ans. Mais les retards se sont accumulés.

Développer l’offre de logement abordable

Fin janvier, le ministère en charge de l'Habitat, de l'Urbanisme et du Cadastre a organisé un tirage au sort en vue d’attribuer 872 logements sociaux à des familles à revenus modestes à Angondjé au nord de Libreville. L’Etat a intégralement financé le projet, l’assistance à la maîtrise d’ouvrage ayant été confiée à l’Agence Nationale des Grands Travaux d’Infrastructures. Au total, 3000 dossiers ont été déposés, soit près de quatre fois le nombre de logements disponibles.

Les unités, préfabriquées en Turquie, comprennent des maisons d’une, deux et trois chambres, des appartements trois pièces et des appartements sur deux étages, avec des mensualités allant de 35 000 CFA (53 €) à 190 000 CFA (290 €). Ce projet fait partie du programme d’aménagement Alhambra. Mené par la Société Nationale du Logement Social (SNLS), il vise la construction de logements subventionnés et abordables dans cette zone à concurrence de 13 700 unités au total.

Côté demandeurs, soulignons que l’accès à un financement en banque ne fait pas partie des conditions d’attribution. Leurs revenus mensuels doivent en revanche être compris entre 150 000 CFA (230 €, soit le salaire minimum) et 600 000 CFA (915 €), selon la taille du logement.

Financement public

Pour résorber le déficit de logement, le gouvernement avait promis la construction de 5000 logements par an à compter de 2009. Néanmoins, le nombre de lots bâtis depuis cette date a été largement à la traîne. Les obstacles au développement de l’offre de logement abordable sont similaires à ceux d’autres marchés en Afrique. Dans certains cas, les promoteurs immobiliers du secteur privé sont limités par les retards pris par les autorités publiques dans l’aménagement des voies d’accès et les travaux de raccordement.

Si la construction de nouveaux logements a progressé, les contraintes budgétaires ont pesé sur les travaux d’infrastructure, notamment de raccordement, selon le directeur général de la SNLS, Paul Mapessi. « Dans certaines zones, le taux d’achèvement des travaux frôlait les 90 %. Mais les promoteurs ont dû ralentir la cadence, car ces logements n’étaient pas encore raccordés aux services publics », a-t-il déclaré.

Il faut dire que les dépenses publiques ont souffert de la baisse des recettes de l’Etat. En cause : des revenus des hydrocarbures en berne, ce qui a pesé sur le budget général. La balance budgétaire du pays est passée d’un excédent de 2.5 % du PIB en 2014 à un déficit de 2.3 % l’année dernière. Dans le même temps, selon le FMI, le taux d’endettement a dépassé le plafond de 35 % du PIB que s’était fixé le pays.

Attirer les investisseurs internationaux

Le gouvernement explore de plus en plus la piste du partenariat avec des investisseurs internationaux pour créer le parc immobilier résidentiel dont le pays a tant besoin.

Selon les médias locaux, le gouvernement négocie actuellement avec le groupe chinois Guangdong-Yihua la construction d’environ 1000 logements dans le quartier de Bambouchine à Libreville, avec du bois de construction d’origine locale.

De plus, la SNLS construit actuellement 2000 autres villas de trois chambres à Bikélé dans la commune de Ntoum. Les lots sont vendus entre 23 millions CFA (35 000 €) et 42 millions CFA (64 000 €). Quelque 40 lots devraient être livrés dans les prochains mois.

Ces projets immobiliers sont financés grâce à un partenariat entre la SNLS, l’Union Gabonaise de Banque et la Banque Internationale pour le Commerce et l’Industrie du Gabon, qui proposent des prêts immobiliers à des taux subventionnés.

Les deux banques aideront les nouveaux propriétaires à emprunter sur une période allant jusqu’à 15 ans avec un taux d’intérêt de 10 % maximum. Si les banques doivent encore finaliser l’échéance de 15 ans, elles ont d’ores et déjà offert des financements sur 12 ans assortis de taux d’intérêt de seulement 8 % dans certains cas. «Afin de réduire les coûts, le gouvernement accordera également des titres fonciers gratuitement pour les projets de logement social et les entreprises de construction bénéficieront d’incitations fiscales, » déclare à OBG, Désiré Guedon, ministre de l’urbanisme et du logement.

Prix de l’immobilier résidentiel

Entamée par la relativement jeune Agence Nationale de l'Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre, la réforme des titres fonciers est en cours de déploiement. Elle devrait faciliter l’accès des Gabonais aux prêts immobiliers (les titres fonciers faisant souvent office de garantie pour les banques), la pénurie de logements résidentiels ayant exercé ces dernières années une pression sur les prix.

« Le système de guichet unique mis en place par l’ANUTTC a permis de réduire de cinq ans à 180 jours les délais d’attente nécessaires à l’octroi des titres fonciers sur les terrains ne relevant pas du domaine de l’Etat, » rapporte Guedon à OBG. « Pour les terrains relavant du domaine de l’Etat, les délais d’attente sont désormais réduits à deux semaines. »

Les prix de l’immobilier résidentiel à Libreville pour les logements d’entrée de gamme sont passés d’environ 200 000 CFA/m2 (305 €) en 2010 à 300 000 CFA/m2 (460 €) aujourd’hui. Dans le segment haut de gamme, les prix oscillent entre 600 000 CFA (915 €) et 1 million CFA/m2 (1525 €).

Synclair Owona avec Oxford Business Group